发布日期：2024-11-16 06:12    点击次数：57

一线城市写字楼“包租公”SOHO中国，交出了一份蚀本事迹单。

8月22日晚间，SOHO中国公布2024年中期事迹，期内收场营业收入7.99亿元，包摄母公司鼓舞基础净利润(剔除投资物业评估值变动以及一次性税费)约1.04亿元，包摄母公司鼓舞净蚀本1.08亿元。 

SOHO中国的主要盈利起首，是一线城市写字楼的房钱收入。上半年，SOHO中国投资物业平均出租率约76%，租借业务毛利率约82%，但北京有部分写字楼出租率低至54%、57%的水平。

基于SOHO中国的中期事迹情况，以偏执流动欠债、银行借款、现款限度等野心，核数师对该公司年报提醒称“存在要紧不笃定性，可能会对执续谋略的才调组成要紧疑虑。”

连续卖钞票偿付税务

算作靠写字楼租借创收的公司，SOHIO中国近来年营业收入较为寂静，但盈利却出现大幅波动。

公开数据流露，从2019年～2023年，SOHO中国营业收入区分为18.47亿元、21.92亿元、17.42亿元、17.75亿元、16.79亿元，其中2021、2023年两年营业收入呈微幅下落趋势。

但从归母净利润看，SOHO中国该野心进展从2019年的13.31亿元一说念下滑至2020年的5.30亿元，2021年净蚀本1.31亿元，2022年盈利6120.80万元，2023年再度转亏1.80亿元。

插足2024年，该公司的盈利野心未出现好转，上半年取得营业收入7.99亿元，同比减少2.7%;母公司鼓舞应占净蚀本1.08亿元，而客岁同期则取得净利润1361.3万元，每股蚀本0.02元。

“营业收入下降，主若是由于办公楼及买卖物业租借阛阓需求疲软。 ”SOHO中国示意。

与此同期，上半年，SOHO中国的毛利、毛利率等野心均有下滑。其中租借业务毛利率约为82%，2023年同期约为83%；上半年毛利约为6.48亿元，2023年同期约6.78亿元，同比下降约 4.39%。

从各项用度看，上半年其销售用度约0.20亿元，2023年同期约为0.10亿元；行政用度约为0.50亿元，2023年同期约为0.66亿元。 此外，工夫财务收入约为250万元，2023年同期约240万元；工夫财务用度约为3.67亿元，较2023年同期的3.87 亿元减少约0.2亿元。

相较于盈利下滑，SOHO中国更伏击的潜在问题是税费问题。

早在2022年时，SOHO中国北京一家子公司，曾收到当地税务机关的税项交纳奉告，条款其在2022年9月1日前支付望京SOHO姿色塔1和塔2的关连地皮升值税17.33亿元。自税款滞纳之日起，按日加收滞征税款万分之五的滞纳金。

限制2024年6月30日，就上述税项问题，SOHO中国已支付地皮升值税1.45亿元，尚有21.69亿元的地皮升值税和关连滞纳金未被偿付。6月30日后，该公司又进一步偿付200万元。

把柄税收征收管制法，当地税务机关可能取舍其他强制方法，包括但不限于扣押、查封、照章拍卖或变卖关连物业，以及就滞纳地皮升值税处以不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚金。地皮升值税的滞纳，还可能导致该集团41.87亿元的银行借款出现交叉背约。

就上述问题，SOHO中国示意，已执续与当地税务机关就尚未偿付的地皮升值税、关连滞纳金开展调换，并就具体偿付考虑达成一致，集团将连续管制多少买卖物业，用以偿付部分地皮升值税。

与此同期，SOHO中国将执续与包括现存存在交叉背约借款的贷款东说念主在内的多少金融机构积极调换，协商对集团现存借款的还款安排进行调度，以确保概况到期偿还。6月30日后，该集团已与一家银行签署补充合同，调度本金金额19.10亿元银行借款的还款安排。

核数师领导谋略风险

SOHO中国的主营业务为写字楼租借，写字楼阛阓调度与其事迹息息关连。

在中报中，该公司对写字楼阛阓追念称：上半年写字楼与买卖租借阛阓新增供应有所放缓，商办用地供求限度波及频年低位；需求方面，疲软的阛阓需求成为制约阛阓回暖的主要要素，租借需求以搬迁及续租为主。房钱水平处于下行通说念，尽管商铺房钱有小幅增长，但涨幅趋于收窄。

“以价换量”，成为企业租借业务的主要策略，以督察阛阓活跃度。

这与各大机构对写字楼阛阓的研判一致。比如谢意梁行示意，本年二季度，北京甲级写字楼阛阓无新增供应入市，降本增效和以价换量连续成为佃农和业主在企业运营上的主旋律，阛阓房钱水平连续处于下行区间，全市房钱环比下降3.9%，空置率环比下降0.3个百分点至18.0%。

上海方面，谢意梁行示意，二季度当地共有4个甲级写字楼姿色入市，为阛阓新增240,611平常米空间；合座房钱下降趋势也曾存在，全市平均成交房钱录得230.8元每平常米每月，环比下降2.7%。租借活跃度较前几季度有所回升，全市平均空置率降至21.7%。

SOHO中国方面也示意，下半年北京和上海甲级写字楼阛阓将区分迎来42.5万平常米及70.9万平常米新增供应。在阛阓需求低迷、新增供应精深远市的情况下，空置率将连续拉高，令租借阛阓执续承压。 

宏不雅阛阓环境的变化，将对SOHO中国的写字楼业务带来更多挑战。本年上半年，该公司主要创收姿色来自北京和上海，其中北京星河及向阳门SOHO出租率仅54%，望京SOHO出租率仅57%，前门大街姿色出租率63%；上海方面，SOHO天山广场出租率为79%。

限制中期末，该公司净钞票欠债率约41%，平均假贷老本约4.5%；银行借款偏执他借款认为156.91亿元，上述借款以集团账面价值为538.912亿元的投资物业算作典质，其中一年内到期部分约77.49亿元，期末该集团非受限现款及现款等价物仅为7.68亿元。

对此核数师示意，限制2024年6月30日SOHO中国的流动欠债超出其流动钞票99.23亿元，同期银行借款偏执他借款认为156.91亿元，非受限现款及现款等价物为7.68亿元，该等事件连同其他事项标明存在要紧不笃定性，可能会对集团的执续谋略才调组成要紧疑虑。

面对重重挑战，SOHO中国一方面深化老本适度与风险管制，同期对宏不雅环境抱有回暖期待。“瞻望2024年下半年，跟着宏不雅战略执续加码扩内需、促消耗，经济有望步入愈加肃肃的复苏轨说念，相配是管行状营商环境的执续优化，或将最初带动大城市买卖地产阛阓回暖，推动买卖地产行业向更高质地、更可执续的发展模式转型。”

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孙梦凡

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